por Carlos Saenz Investimentos Internacionais 
Os principais profissionais de investimento, escritórios, varejo, residencial, logística e hotelaria da Espanha falam sobre como será 2022
Residencial
Samuel Población, Diretor Nacional de Residências e Terrenos da CBRE Espanha
Como o negócio imobiliário terminou em 2021?
Foi um ano excelente, ainda mais considerando a situação pandêmica em que nos encontramos. Os setores que lideraram os investimentos foram hotéis (23%) e multifamiliares (23%), seguidos por escritórios (19%) e industriais (17%).
Como você espera que seja o início do novo ano?
Já estamos observando que o interesse dos investidores permanece muito elevado e esperamos que 2022 tenha um desempenho semelhante ou até melhor do que 2021. Em termos de preços de casas, será observada uma ligeira correção ascendente (4,6% em comparação com 2021, em média, entre novo e usado). Por outro lado, espera-se que cerca de 100.000 novas licenças de construção sejam concedidas.
Você acha que em 2022 serão novamente estabelecidos registros em seu setor de negócios imobiliários?
Prevemos que em 2022, os níveis de investimento residencial ultrapassarão os de 2021. Por exemplo, acabamos de fechar uma transação de 600 milhões de euros na qual a Patrizia comprou uma carteira de edifícios BTR da B-Corp em Barcelona.
Se você tivesse que destacar três tendências que serão vistas no próximo ano no setor residencial, quais seriam?
A adaptação do produto às mudanças sociais, culturais e demográficas dos clientes, que já têm novos estilos de vida. Oferecendo também soluções para cada etapa de suas vidas (residências estudantis, BTR, PRS, venda e compra de residências, vida sénior). A ascensão da ESG e os fatores derivados da digitalização e das novas tecnologias também serão fundamentais para a evolução do setor imobiliário no próximo ano.
Investimento
Pablo Romaní, Diretor de Desenvolvimento de Negócios Barcelona em Savills Aguirre Newman
Como 2021 se despediu do negócio imobiliário?
2021 tem sido um ano próximo aos níveis recorde em investimentos imobiliários em nosso país e especialmente em Barcelona, que foi responsável por 70% dos investimentos em escritórios em todo o país.
O setor imobiliário conseguiu fechar o exercício financeiro de 2021 acima de 12.000 milhões de euros, o que representa um crescimento de 33% sobre o atípico 2020 e em linha com 2019, que foi um ano extraordinariamente bom olhando para a série histórica, o que reflete que recuperamos o caminho ascendente pré-pandêmico.
Como você espera que seja o início do novo ano?
Em geral, o primeiro trimestre do ano tende a ver negócios que não se concretizaram na última parte do ano anterior, o que significa que veremos fechamentos que foram negociados no final do ano passado. Continuaremos a ver uma forte pressão de compra nos principais usos, tais como espaço de escritórios, onde a vantagem que Barcelona tomou sobre Madrid em 2021 pode ser mantida devido à falta de produto no mercado da capital. No primeiro trimestre veremos também a consolidação das plataformas logísticas administradas por fundos estrangeiros, bem como novos operadores que desembarcam no mercado espanhol atraídos pela solvência e segurança de nosso mercado.
Você acha que em 2022 você estabelecerá mais uma vez recordes em seu setor de negócios imobiliários?
As previsões para 2022 são muito otimistas e estamos falando de um otimismo com uma base muito sólida e comprovado pela tendência dos últimos meses.
Veremos como o interesse estrangeiro em investir na Espanha continua a aumentar, com mercados cada vez mais atraentes e comprovados, tais como logística, aluguel residencial e residências estudantis.
Este apetite por investimento, os fundamentos do setor imobiliário e a recuperação macroeconômica em nível internacional significam que os números de investimento superiores aos de 2021 podem ser esperados.
Quais são seus objetivos para o novo ano como profissional do setor imobiliário?
Como profissionais do setor, devemos estar em constante busca de novos objetivos e trabalhar para alcançá-los. O principal objetivo é sem dúvida consolidar a tendência positiva no setor, e para isso é essencial atrair novos capitais estrangeiros e criar novos terrenos para os usos mais procurados, tais como residencial e logístico. Este exercício requer colaboração público-privada e, como agentes envolvidos no setor, é nossa obrigação colaborar para gerar este consenso entre o capital privado e os órgãos públicos.
Se você tivesse que destacar três tendências que serão vistas no próximo ano no negócio de investimentos, quais seriam elas?
Em 2022, veremos a logística e a construção para alugar mercados residenciais continuar a crescer e aumentar sua participação no volume total de investimentos. Tradicionalmente chamada “alternativa” ganhou o direito de não mais ser chamada de alternativa e se tornou um ativo estabelecido que aparece em muitas das carteiras diversificadas dos principais veículos de investimento.
É provável que vejamos cada vez mais operações de centros de dados, muito residuais até agora, que se tornarão cada vez mais importantes e representativas no mercado. Esta última é simplesmente uma resposta imobiliária às necessidades da população, como o setor de logística tem feito nos últimos anos, dado o aumento e a consolidação do comércio eletrônico.
O setor de “ciências da vida” será um novo foco no qual há muito a ser feito devido à falta de ativos para abrigar este tipo de inquilinos que também criam um ecossistema.
Hotéis
Laura Hernando, Chefe de Hotéis da Colliers
Como o negócio imobiliário se despediu em 2021?
2021 foi um ano muito positivo para o setor imobiliário na Espanha. Do ponto de vista do investimento, destacamos a entrada de novos investidores internacionais, tanto em ativos imobiliários quanto em dívidas, e a diversificação dos investimentos nos diferentes segmentos do mercado imobiliário. O setor hoteleiro tem liderado o ranking dos mercados imobiliários, seguido pelo residencial de aluguel e logística. Ela recuperou níveis pré-pandêmicos, atingindo 3,18 bilhões de euros de investimento no ano passado e mantém sua enorme atratividade de investimento.
Como você espera que seja o início deste novo ano?
No que diz respeito ao investimento hoteleiro, o ano começa com uma carteira de operações identificadas de mais de 1,5 bilhões de euros que poderiam ser fechadas a médio prazo, embora o valor seja maior considerando outros processos que estão no mercado há mais tempo e cuja conclusão é mais complexa.
Você acha que 2022 será mais um ano recorde em seu setor (hotelaria) do ramo imobiliário?
Acreditamos que 2022 será um ano em que veremos novamente valores de investimento próximos a 3.000 milhões de euros, levando em conta o atual gasoduto. A este respeito, deve-se observar que a faixa “normal” do volume de investimento na Espanha está entre 2.000 e 3.000 milhões de euros, como refletido nos números registrados nos últimos cinco anos, portanto, permanecer dentro desta faixa seria um excelente resultado para o ano corrente.
Quais são seus objetivos para o novo ano como profissional do setor imobiliário?
2022 será um desafio em termos de objetivos, já que 2021 foi um ano excepcional para nossa divisão hoteleira, que assessorou mais de 20% do volume total transacionado na Espanha no mercado de investimentos hoteleiros.
Em 2022 nosso objetivo é continuar neste caminho, liderando com nossa equipe de profissionais em serviços de assessoria financeira ao setor hoteleiro e ajudando novos investidores a entrar neste interessante mercado.
Se você tivesse que destacar três tendências que serão vistas no próximo ano no ramo hoteleiro, quais seriam elas?
Em termos de investimento, acreditamos que a tendência do ano passado vai continuar e que, com algumas exceções, não veremos muitas transações em dificuldade. Como temos observado, os ativos de qualidade resistiram melhor à tempestade e continuarão a resistir, pois os fundamentos do mercado são muito positivos.
Também veremos a pressão de compra permanecer e até mesmo aumentar, impulsionada pelo excesso de liquidez e taxas de juros em mínimos históricos.
E finalmente, os investidores internacionais continuarão extremamente ativos e veremos novos atores apostando no setor hoteleiro na Espanha, muitos deles com um foco especial no segmento de férias ou lazer.
Escritórios
Marie Laure Fenet, Chefe da agência de escritórios de Barcelona em Savills Aguirre Newman
Como o negócio imobiliário se despediu em 2021?
O final do ano foi muito intenso, com excelentes operações que mais uma vez posicionaram nossa cidade como um dos lugares mais atraentes para as empresas de tecnologia e comércio eletrônico. Por exemplo, Veepee, H&M, Glovo e T-Systems.
Isto demonstra dois pontos importantes: que o teletrabalho não limita a contratação de escritórios, pois todas essas relocalizações foram para melhorar o mesmo número de m2 ou para expandir, e que nossa cidade está ao nível de outras capitais européias em termos de atração de talentos e novas formas de viver e trabalhar.
Como você espera que seja o início deste novo ano?
Esperamos um bom ano também, que o ritmo continue. Já estamos vendo novas demandas de empresas que ainda não estão em Barcelona, portanto, por enquanto, o ano está começando de forma muito estimulante.
Você acha que em 2022 você estabelecerá novamente registros em seu setor (escritórios) do ramo imobiliário?
Sim, podemos ainda não atingir o nível recorde de 2019, mas chegaremos perto.
Quais são seus objetivos para o novo ano como profissional do setor imobiliário?
Continuar trabalhando cada vez mais perto do usuário, pois é um momento chave para entender suas mudanças internas e operacionais, a fim de dar-lhes melhor suporte e aconselhamento. Eles precisam de mais e mais flexibilidade. E garantir com as propriedades que elas estejam em dia com todas as novas tendências do mercado, em sustentabilidade e bem-estar para atender a todas as expectativas dos usuários, com o foco sempre nas pessoas que irão utilizar o espaço de trabalho.
Nosso objetivo é que as empresas alcancem espaços de trabalho úteis, eficientes e atraentes para os quais as pessoas queiram ir.
Se você tivesse que destacar três tendências que serão vistas no próximo ano nos negócios do escritório, quais seriam?
Escritórios que estão cada vez mais focados no bem-estar das pessoas e com um “look & feel” mais parecido com um lar. Espaços nos quais as pessoas podem viver experiências reais, que proporcionam mais ‘Comunidade’ e mais contratações em ‘espaço flexível’ e com um maior número de estações de trabalho.
Retail
Jose Burguete, Gerente de Investimento de Varejo de Rua high street en aRetail
Como o negócio imobiliário terminou em 2021?
Ainda com base no setor varejista, a última metade de 2021 foi um período muito ocupado tanto para investidores quanto para varejistas, que começaram a reavivar o interesse em ativos de varejo ao longo de 2021.
Isto, por sua vez, levou os investidores a incluir mais uma vez as ruas altas em seus orçamentos de investimento. Por outro lado, outras unidades de negócios, como as segundas linhas, experimentaram números recorde, especialmente em setores como o de alimentos.
Como você espera que seja o início do novo ano?
Nossa visão é otimista. O movimento dos operadores permanece na mesma tendência ascendente do ano passado e podemos ver isso na diminuição da disponibilidade de espaço de varejo em áreas de ruas altas.
2022 começou com muita atividade tanto de operadores como de investidores, que estão interessados em novos espaços com alta rentabilidade.
Você acha que 2022 verá um retorno ao forte desempenho em seu setor de negócios imobiliários?
No varejo, fatores como a vacância têm incentivado o aumento gradual e progressivo dos negócios que começaram no ano passado. 2022 será provavelmente o ano que marcará a virada e permitirá que o setor se aproxime dos números pré-pandêmicos.
Quais são seus objetivos para o novo ano como profissional do setor imobiliário?
Na aRetail estamos comprometidos com um crescimento constante e um ambicioso plano de expansão. Prova disso é a abertura de uma nova unidade de negócios para trabalhar o segmento de eixos secundários a nível nacional. Por outro lado, a expansão da equipe.
Se você tivesse que destacar três tendências que serão vistas no próximo ano no negócio de varejo, quais seriam elas?
As principais tendências que acreditamos que serão vistas no negócio de varejo são: o boom nos parques de varejo, que estão recuperando termos de rentabilidade muito positivos; a consolidação do varejo como um investimento seguro, bem como a natureza omnichannel dos operadores; e o surgimento de novos players vindos da internet e dando o salto para a loja física. O varejo nunca morre!
Logística
Pere Morcillo, chefe da indústria e logística, Cushman&Wakefield Espanha
Como o negócio imobiliário terminou em 2021?
Dentro do segmento de logística, 2021 tem sido um ano com números recorde em termos de contratação de superfície e investimento. Mais de 2.000 milhões de euros transacionados e quase 2 milhões de m2 absorvidos entre Madri e Barcelona refletem um cenário muito interessante.
O resumo para 2021 é muito positivo, e o mais interessante é que a inércia na demanda de espaço continua a crescer e o apetite por investimento é enorme.
Como você espera que seja o início do novo ano?
2022 começa com muitos projetos de clientes, com muitos operadores que vão precisar de armazéns porque o setor é muito dinâmico e a demanda, liderada pelo comércio eletrônico, vai continuar a crescer gradualmente. No mercado de investimentos, novos atores estão desembarcando, portanto é claro que há ainda mais apetite por investimentos do que no ano passado.
A absorção de m2 será novamente muito alta. Em Madri, há muitos projetos em construção que lhe permitirão replicar os brilhantes números de 2021. A Catalunha, por outro lado, tem um grande desafio: atualmente, o produto logístico disponível é escasso, de modo que poderíamos nos encontrar em uma situação de tensão devido a uma demanda insatisfeita.
Você acha que em 2022 serão novamente estabelecidos registros em seu setor (logística) de negócios imobiliários?
Os fundamentos do setor de logística são mais uma vez muito bons para um 2022 bem sucedido.
A dinâmica do mercado de ocupação permanecerá muito alta. A demanda continuará muito ativa e as empresas vão contratar novos espaços logísticos para se tornarem mais eficientes. O valor da contratação será muito alto em 2022, embora seja muito cedo para visualizar se atingirá o nível de 2021. No mercado de Barcelona, por exemplo, será um desafio tentar repetir a mesma situação, levando em conta a oferta limitada disponível e a grande dificuldade em encontrar terrenos industriais para novos empreendimentos.
Com relação ao mercado de investimentos, o apetite e o número de fundos e investidores serão ainda maiores em 2022. Será difícil repetir os números de 2021, principalmente porque a transação Montepino e Bankinter representou mais de 50% do investimento total, e este tipo de transação é difícil de replicar.
Quais são seus objetivos para o novo ano como profissional do setor imobiliário?
Nosso principal objetivo este ano é consolidar a equipe e encontrar o caminho para se tornar uma referência no segmento de logística. O setor de logística está em meio a uma revolução (cadeia de abastecimento, comércio eletrônico, automação de armazéns, ESG, etc.), uma revolução que começou há alguns anos, mas que foi acelerada pela pandemia.
Em um ambiente atual dentro da logística onde todos os ventos de proa estão vindo do outro lado, outro objetivo será fazer parte de algumas das melhores transações deste ano.
Se você fosse destacar três tendências que serão vistas no próximo ano no negócio de logística, quais seriam elas?
Primeiramente, do lado da demanda, o crescimento contínuo do comércio eletrônico continuará a ser o motor por trás do crescimento na aquisição de espaço logístico. Em segundo lugar, embora isto seja mais um desafio do que uma tendência, existem os preços. Temos aumentos de preços em terrenos industriais e custos de construção. Será importante ver como eles evoluem e como afetam os aluguéis, se haverá aumentos, em que áreas, de que magnitude, entre outras questões.
Finalmente, a sustentabilidade. Ela já está na agenda dos investidores e de muitos ocupantes. Muitos fundos institucionais já são obrigados a demonstrar aos seus acionistas como são competitivos em termos de sustentabilidade. Além disso, é uma questão que irá evoluir nos próximos meses, pois existem novas regulamentações a nível europeu. Esta é certamente uma das questões que teremos que acompanhar de perto nos próximos meses.
