O que acontecerá com os preços das casas em 2021, 2022 e 2023 na Espanha?

O preço da moradia na Espanha é um dos tópicos mais comuns de conversa nas mesas de jantar de amigos e familiares. Não é surpreendente que o preço da moradia e sua previsão seja um dos principais eixos das finanças pessoais dos espanhóis, que têm uma grande quantidade de riqueza investida em moradias e tanto as hipotecas quanto o aluguel desempenham um papel importante nos orçamentos mensais.

Análise dos preços das casas na Espanha.

O Departamento de Análise do Bankinter aponta em seu relatório trimestral de previsões econômicas que os preços das casas são surpreendentemente positivos. Eles aumentarão +4% em 2021 e continuarão a ser bem apoiados em 2022 e 2023.

Os preços domésticos surpreenderam muito positivamente no primeiro semestre de 2021, com +3,3% em junho (YoY), de acordo com dados do INE. Esperamos que possa acelerar ainda mais para +4,0% até o final deste ano, o que é uma revisão acentuada para cima de nossas estimativas (de -1% anteriormente).

Previsão de preço das casas na Espanha 2021, 2022 e 2023

Embora continuemos a ver alguma supervalorização nos preços domésticos em relação aos salários de cerca de 5%, esperamos que isto continue a ser fortemente apoiado em 2022 e 2023, valorizando em linha com a inflação, +2% em 2022 e +1% em 2023.

Os principais fatores são:

• Crescimento da renda disponível das famílias. A ERTES continuará a apoiar a Renda Bruta Disponível das Famílias (GHDI) pelo menos até o final deste ano e esperamos que ela cresça a partir de 2022, apoiada pela recuperação econômica. Depois de cair em 2020 em apenas -3,3% contra -9,9% do PIB nominal, esperamos que ele se recupere para os níveis de pré-vírus em 2021 e cresça em 2022 (+3,9% GHDI contra +6,9% do PIB nominal).

• Baixos custos de financiamento: As taxas de esforço estão abaixo da média histórica (30% contra 34% de média histórica), apesar dos preços mais altos das casas. Além disso, deve-se levar em conta que cerca de 60% das novas hipotecas já são de taxa fixa, cujo custo foi reduzido em -30 p.b. em 2020 e -2 p.b. até agora em 2021. Isto permitirá que os preços das casas permaneçam altos em relação aos salários (7,5x 2021e vs. 6,8x média histórica).

• Atraentes rendimentos de aluguel de casas. O rendimento bruto é de 3,7% em média na Espanha, o que implica um spread de 3,3% em relação ao título espanhol a 10 anos (TIR de 0,4% a partir de junho de 2021). Está em níveis recordes, e bem acima de sua média histórica (0,7% de dispersão).

• A atividade imobiliária também está melhorando mais rapidamente do que o estimado. Revisamos nossas previsões para as transações de habitação para +20% em 2021 (contra +10% anteriormente). Eles atingirão níveis pré-vírus (500.000 transações), apoiados por uma forte demanda interna e pelo retorno de estrangeiros a partir da segunda metade de 2021. Estes últimos ainda foram afetados pelas restrições de mobilidade no primeiro semestre do ano e reduziram seu peso para 10,0% do total das transações contra 12,5% antes do vírus.